Alpenimmobilien
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Ferienimmobilien-Kaufvorbereitung: schnell und unkompliziert


Kaufratgeber

 

1. KANN ICH ALS AUSLÄNDER EINE IMMOBILIE IN ÖSTERREICH ERWERBEN?

Seit 1999 sind alle EU-Staatsbürger und Österreicher gleichgestellt,

 

Seit 1999 sind alle EU-Staatsbürger und Österreicher gleichgestellt, d.h. grundsätzlich kann jeder EU-Staatsbürger eine Immobilie in Österreich kaufen.

Das Grundverkehrsgesetz ist in Österreich (auf der Landesebene) das bestehende Gesetz, das den Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken regelt. Für Nicht-EU-Staatsbürger (z.B. Engländer, Amerikaner, Russen und Schweizer) gelten Regelungen, die den Kauf etwas komplizierter machen: Kaufabsichten werden durch die Grundverkehrskommission geprüft und der Kauf muss vorab genehmigt werden.

Der grundsätzlich mögliche Kauf unterliegt jedoch immer, egal woher man kommt, den Nutzungsauflagen, die in jedem Bundesland unterschiedlich sind. Diese müssen bereits vor dem Kauf unbedingt beachtet werden. Eine Immobilie zu kaufen, die Sie nicht so nutzen können, wie Sie es beabsichtigen, ist sicherlich keine gute Idee.

 

Nutzungsarten bzw. Widmungen könnten sein:

Schaffen Sie sich einen perfekten Rückzugsort

Ein Lebensort für die Familie

Urlaubswohnsitz
Zweitwohnsitz
Touristische Nutzung
Freizeitwohnsitz
Nebenwohnsitz
Apparthotel
Arbeitswohnsitz
Hauptwohnsitz
Alterswohnsitz
Hotel- oder Großbeherbergungsbetrieb

 

Die touristische Nutzung ist eine Widmung, bei der der Eigentümer verpflichtet ist, die auf dem Grundstück errichteten Immobilien touristisch zu nutzen. Mit dieser Vorschrift soll verhindert werden, dass die von den Einheimischen und den Kommunen gefürchteten sogenannten „kalte Betten“ entstehen. Die Ferienhäuser oder -wohnungen sollen dauerhaft einem wechselnden Gästekreis zur Verfügung stehen und somit touristisch verwendet werden. Fazit: Die richtige Widmung ist wichtig! Achten Sie daher immer auf die entsprechende Widmung (Nutzungsauflage) der Immobilie. Genau aus diesem Grund haben wir einen kostenlosen Ratgeber für Sie erstellt.

Hier können Sie diesen Ratgeber (PDF) kostenlos anfordern.

Mehr über das Grundverkehrsgesetz auf Wikipedia.

 

2. LOHNT SICH EINE FERIENIMMOBILIE FÜR MICH?

2. LOHNT SICH EINE FERIENIMMOBILIE FÜR MICH?

Profitieren Sie von Österreichs Lage

Urlaubsspaß und Lebensfreude mit der gesamten Familie oder zu zweit in den eigenen vier Wänden stehen hier oft im Vordergrund.

Der so wichtige Tapetenwechsel sorgt für Erholung und volle Akkus. Viele unserer Kunden erzählen uns immer wieder, dass es sich schon alleine aus diesem Grund «gelohnt» hat, die Ferienimmobilie zu kaufen.

Kapitalanleger sind bestrebt, mit ihrer Geldanlage positive Erträge zu erwirtschaften. Da dies in einer Niedrigzinsphase schwierig ist, stellt eine Geldanlage in Form von Ferienimmobilien eine attraktive Alternative dar. Denn neben einer laufenden Rendite bietet Ihnen die Immobilie auch eine emotionale Rendite.

Eine Ferienimmobilie lohnt sich vor allem bei einer attraktiven Lage. So profitieren Sie auch vom Werterhalt Ihres Vermögens und einer möglichen Wertsteigerung.

 

 

3. WELCHE STEUERLICHEN UND RECHTLICHEN ASPEKTE SIND ZU BEACHTEN?

Das ist eine bedeutende Frage, die im Alpenimmobilien-Buch sogar in einem ganzen Kapitel beleuchtet wird. Jeder hat ein anderes Vorwissen in diesem speziellen Fachbereich und gerade weil es so viele steuerliche und rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie gibt, raten wir zu einer klugen Abkürzung:

Sprechen Sie direkt mit einem unserer qualifizierten Ferienimmobilien Berater!

So können Ihre speziellen Fragen zu rechtlichen und steuerlichen Themen sofort im persönlichen Gespräch geklärt werden, wie z.B.:

  1. Kann ich eine Immobilie zum Nettokaufpreis erwerben und damit den Vorsteuerabzug geltend machen?
  2. Welche Steuern und Kaufnebenkosten fallen beim Kauf an?
  3. Wie wird der Mieterlös überhaupt versteuert?
  4. Was kann ich für Werbungskosten steuerlich absetzen?
  5. Welche Steuerfreibeträge gibt es und wie kann ich sie nutzen?

Da wir ausschließlich von uns geprüfte Ferienimmobilien ins Angebot aufnehmen, sind alle wichtigen rechtlichen und steuerlichen Aspekte beleuchtet.

 

 

4. WIE KANN ICH MICH AUF DEN KAUF VORBEREITEN?

Mit der gesamten Familie Spaß erleben

Wir realisieren zuverlässig und effektiv Ihren Traum

Das liegt an den individuellen Wünschen der Menschen und an den Zielen, die man mit dem Kauf einer Ferienimmobilie verfolgt. Kauft man sich ein Feriendomizil aus Rendite-Gesichtspunkten, aus Imagegründen oder um einen sicheren Rückzugsort zu schaffen, an dem man mit der Familie erholsame Urlaube verbringen kann?

Möglicherweise ist es von Allem etwas. Diese Frage kann man erst dann beantworten, wenn man sich intensiv und mit allen Beteiligten über die individuellen Wünsche und Urlaubsgewohnheiten Gedanken gemacht hat.

Nutzen Sie deshalb die eigens für unsere Kunden entwickelte online Bedarfs- und Nutzenanalyse, damit sich Ihr Ferienimmobilien-Berater vor dem gemeinsamen Telefonat einen guten Überblick über Ihre Vorlieben, Wünsche und Vorstellungen im Zusammenhang mit der passenden Ferienimmobilie verschaffen kann.

 

►► Hier Kaufratgeber anfordern! (PDF zum Download)

 

5. WANN SOLLTE MAN DIE IMMOBILIE BESICHTIGEN?

 

Wir raten grundsätzlich von Besichtigungen im Stil einer Immobilien- Safari ab. Vorher sollte man seine Hausaufgaben machen, denn sonst ist Frust vorprogrammiert und man fährt meistens unverrichteter Dinge wieder nach Hause.

Die Besichtigung einer Immobilie ist das i-Tüpfelchen auf einer gut abgestimmten Beratungskette. Sie sollten sich nur die Immobilien ansehen, die perfekt zu Ihren Vorstellungen und den Urlaubswünschen und Freizeitgewohnheiten Ihrer Familie/Ihres Partners passen. Auch das zur Verfügung stehende Budget und die richtige Lage sollte im Vorfeld abgestimmt werden.

Es ist wichtig und dringend notwendig, den Rahmen für die Finanzierung vor einer Besichtigung zu klären und mit Ihrem Ferienimmobilien-Berater abzustimmen. Das ist deshalb so wichtig, weil in der Regel große Vertriebsnetzwerke in verschiedenen Ländern mit dem Verkauf der Immobilien beauftragt sind und möglicherweise zur gleichen Zeit mehrere Personen am Erwerb des gleichen Objektes interessiert sind. Daher sprechen Sie bitte mit Ihrem Ferienimmobilien-Experten, wie Sie sich optimal auf eine Besichtigung vorbereiten können. So entsteht vor Ort kein unerwünschter Druck und Sie können die richtige Entscheidung treffen.

 

6. WIEVIEL EIGENKAPITAL BENÖTIGE ICH?

 

Das hängt von der Art der Immobilie, den Kreditvergaberichtlinien des jeweiligen Geldinstitutes und der Bonität des Käufers ab.

Es hängt aber auch von der Nachhaltigkeit des Betriebsmodells und der Attraktivität des Standortes für potentielle Feriengäste ab.

Alles in allem sollten Sie jedoch unabhängig davon als Faustformel ca. 40% Eigenkapital der Gesamtinvestitionssumme im Vorfeld budgetieren!

Man kann natürlich auch eine Grundschuld auf eine (teil-)schuldenfreie Immobilie im Heimatland aufnehmen, die dann das Eigenkapital (teilweise) ersetzt. Das muss natürlich im Rahmen der Kreditrichtlinien Ihrer finanzierenden Bank möglich sein.

Natürlich kann man auch 100% Eigenkapital einsetzen, jedoch macht das aus steuerlicher Sicht nicht immer Sinn.

 

7. WIE KANN ICH EINE ÖSTERREICHISCHE FERIENIMMOBILIE FINANZIEREN?

 

Viele unserer Käufer sind daran interessiert, dass sich die Immobilie durch Vermietung selber trägt, d.h. sie soll Ihre Liquidität während der Finanzierungslaufzeit nicht belasten.

Grundsätzlich bedeutet das, dass je mehr Eigenkapital ich einsetze, desto weniger Fremdkapital notwendig ist und desto entspannter die Finanzierung gestaltet werden kann.

Viele deutsche Geldinstitute finanzieren Immobilien im Ausland ungern oder gar nicht, weil die Verwertung bei geplatzten Krediten zu aufwendig und risikoreich sein kann. Auch die rechtlichen Möglichkeiten sind unter Umständen für die Banken im Ausland zu unübersichtlich oder eingeschränkt.

Der einfachste Weg ist es, eine österreichische Bank mit der Finanzierung der Ferienimmobilie zu beauftragen. Dabei ist es üblich, einen Teil Eigenkapital einzubringen. Sehr oft verschaffen sich Käufer die Liquidität für das Eigenkapital, indem Sie eine bereits (teil-)schuldenfreien Immobilie im Heimatland als Sicherheit geben. Dazu berät Sie Ihre Hausbank im Heimatland gerne.

Bei jedem Projekt können wir Ihnen eine regionale Bank empfehlen, die das Projekt und die Immobilienpreise der Region kennt. Daher kann sie die Kreditzusage meist schon innerhalb von wenigen Tagen erteilen. Das ist ein großer Vorteil, da Sie möglicherweise Ihre Ferienimmobilie nur eine gewisse Zeit reservieren können. Wenn die Finanzierung zu lange dauert, kann es sein, dass die Reservierung ausläuft und ein anderer Interessent die Immobilie kauft.

Folgende Unterlagen sollten für die Finanzierung vorbereitet sein:

  1. Verkaufsexposé
  2. Pläne und Grundrisse
  3. Bau- und Ausstattungsbeschreibung
  4. Möblierungs- und Inventaraufstellung
  5. Genaue Informationen zum Kaufpreis und den Kaufnebenkosten
  6. Sonderausstattung
  7. Betreibervertrag
  8. Kaufvertragsentwurf mit allen Anlagen
  9. Höhe des gewünschten Eigenkapitals
  10. Selbstauskunft zur persönlichen und finanziellen Situation
  11. Personalausweiskopie

Die Höhe des Zins (Fremdkapitalkosten) hängen maßgeblich von der Kreditwürdigkeit (Bonität) und von der Kreditfähigkeit (Richtlinien und Vertriebsziele der finanzierenden Bank) des finanzierenden Geldinstitutes oder der Bank ab. Natürlich kann man auch über die Laufzeit und über die Tilgungshöhe die Fremdfinanzierungskosten regulieren.

Als wichtiger Einflussfaktor bei der Risikobewertung der finanzierenden Bank spielt die Qualität der Immobilie und die Erfahrungen sowie das Konzept des Betreibers (bei Vermietung) eine ausschlaggebende Rolle.

Klingt erstmal kompliziert, ist es aber nicht! Wir haben für Sie Finanzierungs- Spezialisten, die mit Ihnen gemeinsam die optimale Finanzierung herausfinden und bei den finanzierenden Banken bestmögliche Konditionen für Sie sichern.

Nichtsdestotrotz benötigen Sie mindestens 30% bis optimalerweise 50% Eigenkapital! Sprechen Sie dazu gerne mit unserem Ferienimmobilien-Berater, welcher Finanzierungs-Spezialist der richtige für Sie und das entsprechende Immobilienprojekt ist.

Weiterführende Informationen zur Finanzierung erhalten Sie in unserem Expertenrat von Jakob Lohfeyer

 

►► Hier Kaufratgeber anfordern! (PDF zum Download)

 

8. WIE FINDE ICH DEN OPTIMALEN STANDORT UND WELCHE KRITERIEN SIND AM WICHTIGSTEN?

 

Wenn man Immobilienexperten zuhört, wird man immer wieder den Begriff der Lage hören. Gern auch dreimal hintereinander: Lage, Lage, Lage.

Damit bringen sie die erste Regel einer lukrativen Wohnimmobilie gewöhnlich auf einen Nenner: Die Lage entscheidet in erster Linie über das Wohl und Wehe.

Bei einer Ferienimmobilie ist dies jedoch anders, denn hier spielen zusätzlich ganz andere Faktoren – als z.B. bei einer reinen Wohnimmobilie – eine entscheidende Rolle. Denn eine Ferienimmobilie wird ja ausschließlich in der Freizeit genutzt. Sowohl der Eigentümer, als auch die Gäste (bei Vermietung) verbringen hier die schönste Zeit im Jahr - ihren Urlaub!

Hier ein kleiner Auszug wichtiger Faktoren:

  1. Länge und Anzahl der Saison
  2. Sehenswürdigkeiten & Freizeiteinrichtungen
  3. Anreisezeit und einfache Zufahrt zum Objekt
  4. Schneesicherheit
  5. Nähe zu Versorgungseinrichtungen und Restaurants
  6. Blick- und Sonnenausrichtung
  7. Entfernung zum Skigebiet, See, Golfplatz...

Damit wird sicherlich jedem bewusst, dass es eine Vielzahl von Faktoren gibt, die ich zusätzlich zur Lage der Immobilie berücksichtigen muss, bevor Sie darüber nachdenken, wo der perfekte Standort Ihrer Traum-Ferienimmobilie ist.

Sie müssen sich selbst und allen an dem «Projekt Ferienimmobilien- Erwerb» beteiligten Familienmitgliedern einige Fragen stellen und ehrliche Antworten darauf finden.

Hierfür haben wir für Sie eine spezielle Online-Nutzenanalyse entwickelt, mit der Sie schnell und einfach Ihre persönliche Bedürfnis-Analyse für sich und Ihre Familie durchführen können.

Wir unterstützen Sie zudem persönlich bei der Entscheidungsfindung, denn unsere erfahrenen Ferienimmobilien-Berater können Ihnen neben den Standortfaktoren alle anderen wichtigen Einflussfaktoren aufzeigen, damit Sie die richtige Entscheidung zu Ihrer Traum-Ferienimmobilie in der Alpenregion treffen können.

Genau aus diesem Grund ist unsere Empfehlung, dass Sie in jedem Fall mit einem unserer erfahrenen Ferienimmobilien-Profis sprechen.

9. SOLL ICH MIR EINE FERIENWOHNUNG ODER EIN FERIENHAUS KAUFEN?

 

Das kommt auf das Budget an, das man sich für das Projekt Ferienimmobilie vorgestellt hat. Für ein Ferienhaus ist in der Regel eine höhere Investitionssumme notwendig. Ob es letztendlich eine Ferienwohnung oder ein Haus wird ist jedoch nur der eine Faktor.

Der noch größere Faktor ist, was Sie sich in der jeweiligen Region für Freizeit- und Ausflugsmöglichkeiten etc. “mit kaufen”. Jeder hat hier eine andere Vorstellung: Für den einen ist absolute Abgeschiedenheit oder der Panoramablick wichtig und für den anderen sind es kurze Wege zu Attraktionen, Restaurants, zum Wasser oder ins Skigebiet.

10. WIEVIEL ARBEIT MACHT EINE FERIENIMMOBILIE?

 

Viele unserer Kunden wünschen sich Ferienimmobilien, die sie selber nutzen können, wenn sie Urlaub machen. In der restlichen Zeit soll die Ferienimmobilie vermietet werden.

Dabei handelt es sich in der Regel um Ferienimmobilien für private Investoren, die komplett gemanagt werden. Das bedeutet für Sie, dass Sie sich weder um die Vermietung, noch um die Reinigung und Pflege kümmern müssen.

Putzlappen und Werkzeugkiste gehören somit nicht in Ihr Urlaubsgepäck, denn die Rundum-Betreuungs-Pakete sorgen dafür, dass Sie Ihren Urlaub in den eigenen vier Wänden ab der ersten Minute voll genießen können.

Versprochen: Sie sind ein echter Urlaubsgast in Ihrem Eigentum mit 100% verbrieftem Erholungsanspruch und grundbuchlich abgesicherter Wohlfühlgarantie!

 

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