Ein Gespräch mit dem Geschäftsführer der Hotel- und Tourismus Kooperation Curd Dirmhirn über das Feriendorf Obernsees an der Therme, Buy-to-let Modelle und die emotionale Rendite.
Dominik Neubauer (DN): Herr Dirmhirn, Sie sind verantwortlich für das Feriendorf Obernsees in der Fränkischen Schweiz. Was sind Ihre Aufgaben? Und wer sind Ihre Kunden?
Curd Dirmhirn: Wir haben vor allem drei Aufgaben: Wir sind für die Menschen, die hier investieren, die Betreiber des Feriendorfes. Unser Job ist es also, dass die Ferienimmobilien nach dem Kauf betreut, verwaltet und vermietet werden. Des Weiteren haben wir Mitarbeiter engagiert, die sich um die Gäste kümmern. Und zwar von der Ankunft bis zur Abreise. Auch dafür sind wir verantwortlich. Und schließlich kümmern wir uns um die Pflege der gesamten Anlage und um den Zustand und den Erhalt der einzelnen Wohnungen, in Zusammenarbeit mit einem konzessionierten Hausverwalter. Wenn Sie also nach unseren Kunden fragen, sage ich: Wir tun alles, damit sich die Gäste in Obernsees wohlfühlen. Und dafür, dass die Investition der Eigentümer in ihrem Wert steigt.
DN: Was qualifiziert Sie für diese Arbeit?
Curd Dirmhirn: Ich habe sehr lange im Tourismus- und Hotelbereich gearbeitet. Ich kenne dieses Business also schon über dreißig Jahre. In den letzten acht Jahren haben wir uns verstärkt auf das Thema Feriendörfer, Chalets und Appartementanlagen konzentriert. Auch in diesem Bereich haben wir inzwischen viele gute Erfahrungen gemacht, zum Beispiel auch mit dem Chalet Resort in Montafon.
DN: Welche Vorteile bietet das Feriendorf Obernsees?
Curd Dirmhirn: Der erste Vorteil ist natürlich die unmittelbare Nähe zur Therme Obernsees. Das ist das Highlight schlechthin. Übrigens auch für Eigentümer. Man spart sich dadurch Investitionen wie zum Beispiel in eine Sauna im Keller. Jeder Gast, der hier Urlaub macht, kann pro Tag zwei Stunden die Therme nutzen. Der zweite Vorteil ist, dass die Fränkische Schweiz besonders bei Wanderern und Radlern beliebt ist. Rad- und Wanderwege starten direkt vor dem Ferienhaus. Gerade ein reiferes Publikum kommt gerne hierher. Auch Familien mit Hunden sind hier sehr gerne. Alle, die nicht unbedingt die hohen Gipfel, sondern echte Entspannung suchen.
DN: Es ist ja auch nicht besonders weit nach Obernsees.
Curd Dirmhirn: Richtig. Obernsees ist auch für Menschen aus dem Rheinland, aus den Niederlanden und sogar aus Berlin gut erreichbar. Man ist nur ein paar Stunden unterwegs und kann auch für ein paar Tage herunterkommen.
DN: Was bietet eine Ferienimmobilie in der Fränkischen Schweiz für kulturell interessierte Menschen?
Curd Dirmhirn: In zwanzig Minuten ist man in Bayreuth! Die Gäste nehmen viele kulturelle Hotspots gerne mit, zum Beispiel auch Bamberg. Und natürlich ist die Fränkische Schweiz auch kulinarisch ein großer Anziehungspunkt. Mit ihrer Vielzahl kleiner Brauereien und uriger Gaststätten ist sie ein kulinarisches Paradies. Die unmittelbare Umgebung spielt für das Preis-Leistungsverhältnis der Ferienhäuser in Obernsees eine große Rolle.
DN: Spiegelt sich diese Umgebung auch bei den Zielgruppen wieder?
Curd Dirmhirn. Wir haben vor allem zwei Zielgruppen. Auf der einen Seite natürlich Familien mit Kindern, die in der klassischen Ferienzeit kommen und hier viele Ausflüge unternehmen. So sind auch die Häuser ausgerichtet. In der übrigen Zeit kommen viele Ehepaare in den mittleren Jahren oder befreundete Ehepaare. Es hat sich herausgestellt, dass die Größe der Ferienhäuser mit mehreren Schlafzimmern auch für diese Zielgruppe ideal ist. Jedes Schlafzimmer verfügt über ein eigenes Bad. Das ist gerade für befreundete Paare ein Pluspunkt. Die Häusertypen und die Größe sind aufgrund intensiver Gespräche mit Tourismusunternehmen entstanden. Dabei haben wir nichts dem Zufall überlassen. Wir waren schon bei der Entwicklung dabei, das zahlt sich jetzt aus.
DN: Ist Obernsees eher eine Winter- oder eine Sommerdestination?
Curd Dirmhirn: Obernsees ist eine klassische Ganzjahresdestination. Im Sommer findet man die Erholung beim Wandern und Radeln in der Umgebung. Im Winter kommen die Menschen mehr wegen der erholsamen Wirkung der Therme zu uns. Dazu haben wir noch wenige Erfahrungswerte, wir stehen erst vor dem ersten Winter. Aber alles spricht dafür, dass Obernsees und die Fränkische Schweiz auch im Winter gut angenommen wird.
DN: Wie sieht Ihre Vermarktungsstrategie aus?
Curd Dirmhirn: Wir haben hier drei Stufen. In der breiten Masse, gerade am Anfang arbeiten wir mit klassischen Reiseveranstaltern wie TUI zusammen, aber auch mit Veranstaltern aus den Niederlanden. Darüber hinaus nutzen wir alle klassischen Internetplattformen wie „Fewo.de" oder „Casamundo", um schnell eine hohe Auslastung zu erreichen. Drittens sprechen wir gezielt Menschen an, die hier schon ihren Urlaub verbringen. Gerade über den Tourismusverband der Fränkischen Schweiz und die Therme Obernsees können wir gezielt Stammgäste kontaktieren.
DN: Wie erfolgreich sind Sie mit dieser Strategie?
Curd Dirmhirn: Unsere Strategie geht auf. Das kann man sagen. Die Ferienhäuser im ersten Bauabschnitt sind alle schon verkauft. Bei dem zweiten Bauabschnitt haben wir zwischenzeitlich schon für mehr als ein Drittel der Ferienimmobilien Käufer gefunden. Damit können wir sehr zufrieden sein.
DN: Wie sieht es mit der Rendite der Ferienimmobilien aus?
Curd Dirmhirn: Wir müssen hier zwischen der emotionalen und der finanziellen Rendite unterscheiden. Das ist eigentlich schon das erste Thema, wenn man mit Investoren spricht. Die emotionale Rendite ist der Urlaub im eigenen Ferienhaus. Mit der eigenen Familie, im eigenen Haus, mit dem Blick auf die Fränkische Schweiz vor der Tür. Wer seine Ferienimmobilie tendenziell eher als Geldanlage sieht, in dem er hin und wieder Urlaub macht, sagt uns: „Okay, Herr Dirmhirn, ich werde eh nur zwei drei Wochen im Jahr hier sein, was können Sie mir da anbieten?" Für diesen Fall kann ich eine Rendite von vier bis fünf Prozent anbieten.
DN: Sie sprechen vom Buy-to-let Modell?
Curd Dirmhirn: Ganz richtig. Unsere Verträge werden in der Regel auch als Buy-to-let Modell aufgesetzt. Der Kunde hat also die Möglichkeit, mit uns abzustimmen, wie lange und wann er sein Ferienhaus selber nutzt. In der restlichen, das heißt der überwiegenden Zeit, wird das Haus von uns touristisch vermarktet. Er gibt alles in unsere Hand, eine Art Rund-um-sorglos-Paket. Wenn er selbst Urlaub machen möchte, braucht er nicht einmal Handtücher mitzunehmen. Wenn er kommt, ist alles gemacht, sogar die Betten. Am Ende fährt er ab und wir übernehmen die Endreinigung. Das ist der wirkliche Vorteil beim Buy- to-let Modell: Dass man sich um nichts mehr kümmern muss.
DN: Das heißt aber auch, dass man seine Ferienimmobilie nicht individuell einrichten kann?
Curd Dirmhirn: Es gibt eine einheitliche Einrichtung für das gesamte Feriendorf. Damit garantieren wir den Gästen, die hier Urlaub machen, einen hohen Standard. Von dieser Qualität profitiert aber auch der Besitzer, weil es ihm die Rendite nachhaltig sichert.
DN: Ist im Vorhinein festgelegt, wie lange man hier selbst Urlaub machen kann?
Curd Dirmhirn: Wissen Sie, wenn jemand eine Ferienimmobilie kauft, möchte er erst einmal viel Zeit im eigenen Ferienhaus verbringen. Das ist klar. Mit der Zeit lässt das aber nach. Ich habe es schon oft erlebt, dass man uns später sagt: „Pass mal auf, ich bin zwei bis drei Wochen im Jahr hier. In der restlichen Zeit möchte ich mehr Rendite erwirtschaften." Und dann wird das Modell entsprechend modifiziert. In der Regel kommt man auf zwei, drei Wochen. Dafür ist das Buy-to–let Modell ideal. In Obernsees muss der Kunden nicht vermieten lassen. Das ist anders als zum Beispiel in vielen österreichischen Ferienorten. Der Besitzer kann seine Ferienimmobilie tatsächlich so lange nutzen wie er möchte, auch für mehrere Monate im Jahr.
DN: Geht das auch anders herum?
Curd Dirmhirn: Wenn jemand zum Beispiel eine Ferienimmobilie kauft und es erst einmal weniger nutzt, kann er ein paar Jahre später, wenn er zum Beispiel in Rente ist, das Modell ändern und das Ferienhaus auch fest als Sommerhaus nutzen. Diese Möglichkeiten stehen ihm immer offen. Auch das ist der Vorteil am Buy-to-let Modell!
Dominik Neubauer: Wir danken Ihnen für das Gespräch und wünschen Ihnen viel Erfolg.
